Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.10.2024/Az. VIII ZR 106/23. Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung trotz Schonfristzahlung – BGH bestätigt Räumungsklage.
Der BGH entschied, dass eine Schonfristzahlung nur die fristlose, nicht jedoch die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses heilen kann, wodurch die Räumungsklage der Vermieterin erfolgreich war.
Die Beklagten sind seit November 1994 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 zahlten die Mieter die Miete auch nach Mahnungen der Vermieterin nicht. Daher erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 8. Juni 2021 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Am 30. Juni 2021 zahlten die Beklagten die Mietrückstände vollständig an die Klägerin.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben, auch wenn die Beklagten zwischenzeitlich den rückständigen Mietzins beglichen hatten.
Gegen das Urteil legten die Beklagten Berufung vor dem Landgericht ein und begehrten die Abänderung des erstinstanzlichen Urteils dahingehend, dass die Klage abgewiesen wird. Das Berufungsgericht hatte dem entsprochen.
Zur Begründung verwies das Berufungsgericht darauf, dass aus Rechtsgründen daran festzuhalten sei, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der außerordentlichen auch eine hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung heile, sofern diese auf denselben ausgeglichenen Zahlungsrückstand gestützt werde. Das Amtsgericht habe deshalb zu Unrecht angenommen, dass trotz der unstreitig erfolgten Schonfristzahlung ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagten begründet sei.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Die Revision hatte Erfolg.
Zur Begründung wurde darauf verwiesen, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam geworden sei.
Eine solche Zahlung habe lediglich Folgen für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, nicht jedoch für die ordentliche Kündigung.
Die entsprechende Regelung des §§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB sei hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar.